Сучасний стан житлово-комунального господар­ства (ЖКГ) характеризується двома основними проблемами: неефективна мо­­дель організації й упра­вління галузі та цілковитий хаос у системі ціноутворення на послуги ЖКГ.

Зміни у відносинах власності в державі, приватизація будинків, квартир, житлово-експлуатаційних організацій, підприємств-постачальників води, тепла, газу, електроенергії тощо детермінує нагальну необхідність заміни радянської моделі ЖКГ на ринкову. Потрібно змінити принцип управління ЖКГ: з радянського монопольного диктата постачальника комунальних послуг перейти на ринковий диктат споживача, який матиме можливість вільного вибору постачальників в умовах їхньої конкуренції і жорсткого контролю споживача за кількістю, якістю і вартістю отриманих послуг.

Відповідно до ринкового принципу управління, нова модель організації ЖКГ неминуче матиме викладену нижче будову, створення і функціонування якої здійснюватиметься на основі нового Житлового кодексу, інших загаль­нодержавних та галузевих нормативних документів.

Головний обов’язок держави — створення необхідної нормативної бази і конкурентного середовища серед постачальників комунальних послуг. Для цього потрібно не забороняти, як сьогодні це робиться, а стимулювати запровадження групових або індивідуальних децентралізованих автономних систем тепло-, газо-, водо- та електропостачання тощо, розвивати альтернативні джерела енергії, ділити великі підприємства-монополісти з надання послуг на конкуруючі між собою частини. Там, де неможливо уникнути монополії в наданні кому­наль­них послуг, держава зобов’язана встановити суворий і прозорий контроль за ціноутворенням з обов’язковим залученням споживачів.

Необхідність створення конкурентного середовища у сфері надання комунальних послуг змушує категорично відмовитися від практики державного прикріплення будинків до територіальних ЖКГ. Ці спеціалізовані посередники, якщо й буде в них потреба, мусять боротися між собою за якісне і недороге обслуговування будинку за угодою, незалежно від того, де розташовано сам ЖКГ і цей будинок.

Багаторічний досвід показав, що не можна сподіватися на самоорганізацію мешканців будинків у кондомініуми (товариства співвласників) і швидке встановлення ними бу­дин­кових лічильників тепла, газу, холодної, гарячої води, електроенергії тощо. Тому законом має бути передбачено відповідальність житлових управлінь селищ, міст, районів за обов’язкове створення і функціонування на основі статуту в кожному житловому багатоквартирному будинку кондомініуму, встановлення будинкових лічильників спожитих ресурсів. Ці ж управління повинні здійснювати постійний контроль за діяльністю кондомініумів на своїй території.

Співвласники будинку приймають свій статут на основі типового, обирають на визначений термін наглядову раду і ревізійну комісію, які працюють на безоплатній основі. Наглядова рада складає штатний розклад власної виконавчої служби (кербуд, бух­галтер, двірники, слюсарі та ін.) і кошторис утримання будинку та затверджує їх на загальних зборах.

Якщо це вигідно, наглядова рада може не наймати власний обслуговуючий персонал, а укладати відповідні угоди на виконання будинкових робіт зі спеціалізованими конкуруючими між собою організаціями, підприємствами, ЖКГ чи окремими фахівцями.

За кошторисом і погодженням з наглядовою радою кербуд укладає прямі угоди з конкуруючими між собою постачальниками тепла, газу, води, електроенергії тощо, утилізаторами стічних вод, сміття, ремонтними організаціями, виконавцями інших робіт з утримування будинку. Він же контролює своєчасне і якісне виконання цих угод, розподіляє затрати з утримання будинку серед власників (наймачів) квартир згідно з квартирними лічильниками чи пропорційно площі житла, приймає замовлення на внутрішньоквартирні роботи і контролює їх виконання.

Другою, найважливішою, проблемою ЖКГ є нинішня неефективність ціноутворення на комунальні послуги.

Кардинальне рішення в умовах ринку — конкуренція незалежних постачальників комунальних послуг. Держава повинна всіляко розвивати конкурентне середовище в цій сфері, про що йшлося ви­ще. Але це перспективний шлях. У нинішніх умовах держава і суспільство мають суворо контролювати фактичних монополістів щодо обсягів, якості і ціни комунальних послуг. На жаль, з боку суспільства такого контролю немає, а з боку держави він абсолютно неефективний, хоча теоретично, формально все виглядає непогано.

Прийнято і діють в указаній сфері закони України: «Про житлово-комунальні послуги», «Про теплопостачання», «Про електроенергетику», «Про ціни і ціноутворення», «Про природні монополії», Цивільний і Господарський кодекси України.

Згідно зі ст.14 Закону України: «Про житлово-комунальні послуги» ціни/тарифи на житлово-комунальні послуги поділяються на три групи:

— перша група — житлово-комунальні послуги, ціни/тарифи на які затверджують спеціально уповноважені центральні органи виконавчої влади;

— друга група — житлово-комунальні послуги, ціни/тарифи на які затверджують органи місцевого самоврядування для надання на відповідній території;

— третя група — житлово-комунальні послуги, ціни/тарифи на які визначаються виключно за договором (домовленістю сторін).

Порядок формування цін/тарифів на житлово-комунальні послуги з усіх груп встановлено Постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 року №560 «Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій».

Згідно з п.2 цього «Порядку …» розмір тарифів, визначаються за кожним будинком окремо, залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням забезпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, технічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій згідно з типовим переліком послуг. Це сьогодні майже не виконується.

П. 3 і п.14 вказаного «Порядку …» вимагає, щоб під час формування тарифу на послуги повинна забезпечуватися прозорість усіх його складових з визначенням вартості кожної з них з розрахунку на 1 кв. м загальної площі квартир. ЖЕКи зобов’язані надавати споживачу в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік складових послуг, структуру тарифу, загальну суму місячного платежу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо, що не виконується.

Загальна площа квартир визначається проектною документацією будин­ку з уточненнями по кожній квартирі за обмірами інвентарбюро. При цьому площа балконів враховується в загальну площу квартири з коефіцієнтом 0,3, а площа кожної лоджії — з коефіцієнтом 0,5. Вар­тість опалення нараховується на кожну квартиру без урахування площі бал­конів і лоджій. Але це правило нерідко порушується.

Із вартості послуг повинні відніматися кошти, одержані ЖЕКами за орен­ду приміщень спільної власності мешканців будинку, що також не виконується. До речі, оренда загальних місць користування, в тому числі підвалу, допускається лише з дозволу загальних зборів власників квартир будинку, як і умови оренди, що також не виконується.

На підставі Цивільного і Господарського кодексів, вимог Кабміну України, що їх викладено у його Постанові, вказаній вище, і ст.19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ЖКГ зобов’язані укласти з кожним власником (наймачем) житла Договір про надання послуг з утримання квартири. Зміни тарифів передбачають перепідписання договору, що ігнорується ЖКГ і владою.

Як видно зі сказаного, навіть те, що нормативно вже врегульовано, далеко не завжди виконується, оскільки мовчать органи прокуратури, Кабмін України, відповідні міністерства і відомства, місцеві органи самоврядування, які зобов’язані контролювати цей процес. Фактично маємо в цій сфері правовий нігілізм і безвідповідальність, що яскраво підтверджують останні події з підвищення цін на житлово-комунальні послуги. Влада навіть не виконує рішення судів Києва про незаконність останнього підвищення комунальних тарифів та повернення до тарифів, що діяли до листопада 2006 року.

Сьогодні немає ефективних методології і методики ціноутворення у сфері комунальних послуг, а головне — механізму дієвого контролю за цінами. Їх розробка не становить проблеми в науковому і практичному сенсі. Вона повинна базуватися на ліквідації вказаних вище і нижче зловживань і вад у сфері виробництва й оплати комунальних послуг, обмеження рента­бель­ності комунальних підприємств, врахуванні світової практики в ціноутворенні з коригуванням за фактичним рівнем вартості вітчизняних трудових, енергетичних і матеріальних ресурсів, які є складниками у ціні на послуги ЖКГ. У собівартість комунальних тарифів не повинні включатися затрати, пов’язані з безгосподарністю комунальних підприємств, збільшенням штатів, надвисокими зарплатами, розкішними персональними автомобілями, офісами, тощо. Ці обмеження чітко виписано в Законі України «Про оподаткування прибутку підприємств». Їх потрібно перенести і на формування тарифів ЖКГ.

Найсуттєвішим складником цін на комунальні послуги є ціна на газ. Ук­раїна видобуває 22 млрд, а для ЖКГ потрібно 19 млрд куб. м газу. Отже, підвищення Росією цін на природний газ мало впливати на комунальні тарифи, як і обіцяли людям на виборах. Натомість дешевий український газ, що належить по суті всьому суспільству, чиновники передають непрозорій посередницькій фірмі «Рос­УкрЕнерго», а вже звідти за високими російськими цінами газ відпускають населенню на комунальні потреби. При цьому українські тарифи на транспортування газу для «РосУкрЕнерго» втричі менші за світові. Це збагачує ще більше «невідомих» власників цієї фірми. Але ж ці кошти належать власнику газотранспортної системи — українському народу, і вони могли б бути використані для зниження цін на комунальні послуги, реформування ЖКГ, встановлення будинкових лічильників спожитих ресурсів, утеплення стін будинків за сучасними технологіями, заміну вікон і дверей на металопластикові.

Як бачимо, Кабмін Ук­раїни абсолютно безпідставно знімає з себе відповідальність за необгрунтоване захмарне зростання цін на комунальні послуги і перекладає її на органи місцевого самоврядування.

Проте є вина і місцевої влади. Користуючись безконтрольністю з боку прокуратури, Кабміну, відсутністю централізовано затверджених урядом методології і методики встановлення цін на послуги ЖКГ, окремі спритні представники цієї влади непрозоро приватизували комунальні підприємства і через зависокі тарифи казково збагачуються за рахунок пересічних людей. А хто вже не може заплатити сам, за того влада через механізм субсидії заплатить своїм приватизованим комунальним підприємствам знову ж таки «людськими» грішми — з громадської казни, що називається місцевим бюджетом. І це названо державною допомогою малозабезпеченим, проливаються крокодилові сльози — мовляв, як важко через це виживати ЖКГ.

Такий стан житлово-комунальної сфери влаштовує владу, саме тому протягом тривалого часу нічого суттєвого у сенсі реформування ЖКГ і ціноутворення тут не робиться, крім регулярного підвищення цін. До того ж ціни на послуги підвищують без підвищення заробітної плати людям, що суворо заборонено відповідною постановою Верховної Ради України (ВРУ).

Лише після грандіозного соціального напруження, викликаного без­бож­ним підвищенням цін на послуги ЖКГ, Комітет ВРУ з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства розглянув Концепцію ціноутворення у сфері комунальних послуг. Було констатовано відсутність єдиних нормативно врегульованих принципів формування цін і тарифів на комунальні послуги та цілісної нормативно-правової бази для ефективної системи державного господарювання у сфері ЖКГ, а також відсутність чіткого законодавчого розмежування компетенції і відповідальності центральної виконавчої влади, місцевих органів влади та органів місцевого самоврядування у зазначеній сфері.

У Концепції є багато гарних лозунгів і побажань, але мало конкретики, яка змогла б практично виправити наведені вище вади ЖКГ і ціноутворення.

Гірку посмішку викликає вже перший абзац розділу «Принципи формування тарифів на комунальні послуги»: «Нині тарифи на комунальні послуги значною мірою є соціально спрямованими. Проводячи таку тарифну політику, держава фактично перекладає свої функції з підтримки малозабезпечених верств населення на житлово-комунальне господарство. Таких підходів не спостерігається у будь-якій цивілізованій країні світу. За таких умов житлово-комунальне господарство не може працювати надійно, ефективно і становитиме загрозу для національної безпеки Ук­раїни».

Не на це потрібно орієнтуватися владі в першу чергу, а на перекриття вказаних вище газових і тарифних корупційних схем, повернення громаді комунальних підприємств, усунення означених вад у сфері ЖКГ, заміну радянської системи ЖКГ на конкурентну, ринкову з організацією кондомініумів власників житла, установкою будинкових лічильників спожитих ресурсів, на розробку та затвердження урядом методології і методики встановлення комунальних тарифів та порядку громадського контролю в цій сфері. Тоді наші гроші не потечуть у кишені ділків, їх вистачить і на оплату отриманих послуг, і на реформу та розвиток ЖКГ.

Як свідчить досвід, тільки встановлення будинкових лічильників тепла, води, газу навіть за нинішніх неконтрольовано завищених цін втричі знижує оплату мешканців за ці ресурси.

Економія енергоресурсів і коштів мешканців будинків була б ще більшою, якби держава затвердила й реалізувала на практиці програму масового утеплення стін будинків сучасними теплоізоляційними матеріалами, заміни старих вікон і дверей на металопластикові.

Фінансування програми доцільно організувати за рахунок держави і самих мешканців будинків — 50% на 50%. Для цього потрібно створити фонд енергозбереження, державним джерелом наповнення якого могли б стати кошти, одержані за експлуатацію за світовими ринковими цінами української газотранспортної системи, Севастопольської військової морської бази, відрахувань за видобування та експорт енергоресурсів тощо. А у внески мешканців будинків потрібно зараховувати їхні гроші, що згоріли на банківських рахунках, невикористані приватизаційні сертифікати.

Отже, головним чинником успішного вирішення проблнм ЖКГ є зацікавленість у цьому влади, чого, на жаль, ми сьогодні не бачимо.