На минулому тижні у Верховній Раді відбулися парламентські слухання на тему "Стан житлово-комунального господарства. Вихід з кризи". Стан ЖКГ в Україні є критичним та таким, що становить небезпеку для життєдіяльності громадян та суспільства – таким є висновок РНБОУ від 17 листопада 2006 року. Шляхів виходу з кризи не видно, як і усвідомлення її причин.

Розмови політиків і керівників різних рівнів на цю тему зводяться до обмеженості Державного та місцевих бюджетів, а відтак і обмеженості фінансових ресурсів для реформування ЖКГ. Висновок у них один – шукати інвестиції та інвесторів, бажано іноземних. Але мене, як платника податків і користувача послуг ЖКГ, дивує відсутність глибокого науково-практичного аналізу стану відносин в ЖКГ та відсутність конкретних кроків в цьому напрямку. Чому платники податків утримують в Україні безліч наукових і навчально-наукових закладів, а результату немає?!

Житлово-комунальні відносини – це сукупність взаємопов'язаних економіко-правових, управлінських та технічних відносин. Вони зачіпають маси людей та їх особисті, життєво важливі, психолого-фізіологічні потреби кожної людини. Адже дах над головою, вода, світло, місце для ночівлі і теплий куток взимку потрібні кожному. Задоволення цих потреб безпосередньо гарантовані Конституцією України як невід'ємні права громадян. Якщо держава відраховує величезні податки з усіх видів економічної діяльності та бере на себе такі серйозні зобов'язання, представники влади не мають право сидіти, склавши руки, і чекати іноземних інвестицій, як мани небесної.

Бізнесмени, в руки яких потрапляє інфраструктура ЖКГ, просто викачують з цієї інфраструктури гроші та не переймаються її оновленням і ремонтом – про це свідчить вітчизняний досвід. Тож поза очікування інвестора, яку зайняли наші чиновники, швидше схожа на приготування до атаки на величезні фінансові потоки (два-три десятки мільярдів гривень на рік!), які поки що підтримують живою здряхлілу житлово-комунальну сферу. І замість сліпої передачі ЖКГ в недбалі руки "хазяїна", на якого можна було б перекласти відповідальність за кризу (а він гнатиметься за швидким прибутком і остаточно розвалить галузь), варто шукати шляхи усунення кризи ЖКГ як пріоритетного завдання державної політики.

Хитрощі ЖЕКівської бухгалтерії

Кажучи про хронічне безгрошів'я в житлово-комунальному господарстві, звичайно мають на увазі, що в цій сфері великий відсоток неплатежів. Причини цього варто проаналізувати детальніше.

Вважається, що головною причиною комунальних неплатежів є бідність населення. Однак бабусі-пенсіонерки, що отримують 450 гривень пенсії, є більш сумлінними платниками, ніж власники дорогого елітного житла. Проблема полягає в тому, що методи підрахунку квартирної плати є заплутаними та економічно необгрунтованими, а часто й такими, що дають можливість для прямих зловживань з боку комунальників. Не дивно, що власники великих квартир – як правило, небідні люди, знайомі із законодавством – задають ЖЕКам незручні питання і відмовляються платити за житло ("з принципових міркувань"), не отримуючи відповідей на ці питання. Причому законодавство побудоване таким чином, що вплинути на неплатника легальними методами практично неможливо. Поодинокі гучні випадки "виселення з квартир за несплату", як правило, є скоріше театральними постановками або наслідками правової неграмотності окремих людей.

Хоч "принципові" багаті неплатники, почилюючи кризу неплатежів, лише пришвидшують смерть українського ЖКГ, в чомусь вони мають рацію. Скажімо, плата за утримання прибудинкової території перераховується в середньому на квадратні метри, але насправді утримання різних територій має різну вартість (мешканці будинків без ліфтів платять за утримання ліфтів в інших будинках і т.п.). В квартплату закладається оплата праці певного штатного розкладу ЖЕКів, але реально половина робочих місць там залишається незайнятими, а за рахунок економії фонду заробітної плати начальство може безконтрольно нагороджувати підлеглих преміями. Все це відбивається і на якості комунальних послуг: якщо до диспетчера ЖЕКу треба дозвонюватись по півгодини і якщо вічно п'яний сантехнік вимагає 20 гривень за простий ремонт, все це наслідки неефективного і безконтрольного хазяйнування комунальників на наші гроші.

Інший приклад неправильного підходу до розрахунку квартирної плати – неправильна податкова політика. Оплачуючи різні товари та послуги (опалення у енергогенеруючих компаній, водовідвід, газо- і електропостачання, вивіз сміття і т.п.), ЖЕКи змушені платити податок на додану вартість у розмірі 20% від вартості товара чи послуги. Ці гроші перераховуються в бюджет. Але якщо б ці гроші залишалися на рахунку ЖЕКів як цільовий бюджетний фонд для капітального ремонту і оновлення інфраструктури житла (свого часу таку пропозицію висунула спеціальна робоча група Міністерства будівництва, архітектури та ЖКГ), тоді б чиновникам вже не довелося розпатякувати про нестачу грошей на вирішення стратегічних проблем.

Я теж фактично не плачу за квартиру більш 7 років, ще й вимагаю в суді перевірки квартирних лічильників з допомогою постачальників, відповідно до частиною 3 статті 28 закону України "Про метрології і метрологічну діяльність". Національна комісія з регулювання електроенергетики України передбачила в нових тарифах плату за перевірку лічильників електроенергії та газу. Типова відомча "логіка": в нашу чесність не вірять та ще й перевіряють нас за наш же кошт!

Тому не дивно, що люди спостерігають за формуванням тарифної політики в ЖКГ з великою недовірою. Та й як можна довіряти чиновникам, якщо більшу половину теплої зими батареї гріли на градус-два вище за температуру людського тіла, а в результаті рахунок за опалення виріс в два-три рази, і про жодну економію енергоносіїв ніхто говорити не хоче. Тим часом білоруський міністр житлово-комунального господарства Володимир Бєлохвостов чесно розповів журналістам, що "економія енергоресурсів в системі ЖКГ Білорусі завдяки теплій зимі склала близько 30%". Ми живемо в одному з Білоруссю кліматичному поясі, у нас економія мала бути не меншою. Якщо про це мовчать, зекономлене, скоріш за все, попало не в державний бюджет, а в окремі кишені, наближені до державного бюджету...

Ми – власники свого житла!

Спільна власність мешканців на багатоквартирний будинок – принципове питання, за рішення якого давно борються у всіх інстанціях численні правники. 2 березня 2004 року Конституційний суд прийняв рішення, яке варто дослівно процитувати: "Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир". Отже, коли ЖЕК здає у найм ці приміщення, мешканці будинку повинен мати частку від надання цього, пропорційну своїй частці власності в багатоквартирному домі.

Також, згідно українському законодавству, мешканцям належить на правах колективної власності весь будинковий комплекс, всі труби, дроти й комунікації усередині будинку і прибудинкова територія – незалежно від того, зареєстровано в будинку ОСББ чи ЖБК. Отож, я вимагаю в суді від постачальників електроенергії, газу, тепла, води та водовідведення оплачувати використання будинкових і квартирних мереж електрики, газу, тепла, води та водовідведення, що належать мешканцям будинку. Адже для продажу своїх послуг постачальники фактично орендують наші загальні будинкові мережі і нічого не платять власникам цих мереж – нам, мешканцям. Якби платили, тарифи були б більш низькими і більш справедливими, а тепер вони незаконні.

Між іншим, я не підписую (і клієнтам не рекомендую підписувати) типові договори щодо надання житлово-комунальних послуг, запропоновані ЖЕКами і постачальниками комунальних послуг. Я пропоную їм уточнений і доопрацьований на користь споживача договір, де передбачається, окрім іншого, і оплата використання комунікацій вашого будинку. Ще я вимагаю від ЖЕКів кошторис вартості фактичного надання послуг конкретно для свого будинку, як невід'ємну частину договору. Такий кожторис вони зобов'язані надати – згідно законові "Про житлово-комунальне господарство", я повинен оплачувати лише фактично надані послуги. Але, почувши мої законні вимоги, ЖЕКи з постачальниками комунальних послуг самі відмовляються підписувати договір. Причому в суд на мене не подають, оскільки без договору з кошторисом, як їм добре відомо, вимагати від споживача платежів вони мають права. А щоб надати такий кошторис, доведеться розсекретити ЖЕКівську бухгалтерію – і це вони робити не хочуть, бо одразу розкриються численні зловживання.

Державний грабунок сімейного бюджету і смерть реформи ЖКГ

Ігнорування взаємодії економічного базису і правової надбудови при реформуванні ЖКГ приводить до провалу реформ.

Реформа ЖКГ почалась з приватизації квартир державного житлового фонду ще в 1992 році на базі оплати послуг ЖКГ фактично з державного і місцевих бюджетів. При цьому керівники всіх рівнів не зрозуміли, що не може бути відчужена тільки частина цілого, тобто відчуження квартир має проводитись одночасно з відчуженням житлового будинку в цілому. Звідси і помилки малої приватизації, коли не було чітко визначено, де будинки житлові, а де господарські або змішані. Тому приватизують квартири та здають в оренду і отримують плату від орендарів за нежитлові приміщення в будинках місцеві органи самоврядування. А між тим нежитлові приміщення підвалів і перших поверхів житлових будинків, що є співвласністю всіх громадян – власників квартир у цих будинках. Така орендна плата могла б бути інвестицією в конкретний житловий будинок, коштами на його ремонт та оновлення, а в результаті неправильної державної політики мізерна офіційна орендна плата тече тонкими струмками в бюджет, а левина доля ринкової орендної плати за ці приміщення зникає у кишенях відповідальних чиновників.

Де корупція, там і бідність – активність стерв'ятників найбільш помітна там, де є численні беззахисні жертви. Громадяни самі утримують садибні будинки, приватні квартири (роблять ремонти, масово міеняють вікна, лічильники і т.п.), тобто вкладають інвестиції у нерухомість та зменшують енерговитрати. Де наше джерело інвестицій у ЖКГ зараз? Це сімейний дохід. Це і є той економічний базис, на якому може бути успішно проведена реформа ЖКГ. Але тільки в тому випадку, якщо сімейний дохід підвищиться. Політичним партіям, депутатам Верховної Ради України, Президенту України, Кабінету Міністрів України і органам місцевого самоврядування треба в першу чергу, вдень і вночі думати про сімейні бюджети громадян України, забезпечувати людям зайнятість, достойну заробітну плату (доходи), якщо вже не вміють ефективно використовувати податки, збори до пенсійного фонду, загальнообов'язкові соціальні внески на благо громадян замість розкрадання.

Громадяни витрачають свої особисті інтелектуально-фізичні можливості, тобто працюють, що і є основою створення сімейного бюджету. Організація праці зазнала ринкових змін, але оцінка праці з часів СРСР мало змінилася і регулюється за нормами тих часів. Користуючись цим, підприємці і керівники підприємств, установ і організацій усіх форм власності відверто привласнюють собі результати праці більшості громадян. Держава та інтелігенція самоусунулись від регулювання трудових відносин, звідси й зубожіння більшості населення та сімейних бюджетів. За даними Г.Іщенко (стаття "Ін'єкція економічного зростання", Урядовий кур'єр", N2, 06.01.2007 р.) cуттєвих підвищень зарплат і пенсій у 2006 році не відбулось, їх "з'їла інфляція". Разом з тим кількість громадян у країні, що мають доходи понад 1 млн. грн., зросла і наразі оцінюється у 40-50 тисяч.

Кожен підприємець, підприємство, організація, установи всіх форм власності зобов'язані здійснювати нарахування на фактичні витрати на оплату праці найманих працівників і сплачувати їх. Тут держава переходить з особистого оподаткування до "колективного", в цілях зменшення оподаткування заробітної плати (доходу) богатих. Загальнообов'язкові соціальні внески (на ТВП, безробіття, нещасний випадок) та збір до ПФУ на фактичні витрати на оплату праці складають разом 37%.

Кожна людина, яка працює, не покладаючи рук, втрачає як мінімум 37% свого доходу (з "щедрот" власників підприємства) на користь держави, яка не здатна навіть прослідкувати за тим, щоб її будинок не розвалився і щоб труби в цьому будинку не проржавіли до дірок! Оподаткування особистої заробітної плати (доходу) зменшує фактичний сімейний бюджет і не зменшує інфляційний тиск від росту цін товарів, робіт, послуг, в тому числі і послуг ЖКГ. Таким чином великі заробітні плати і доходи кількох десятків тисяч богатих співгромадян оплачують бідні українці, в тому числі пенсіонери з мінімальною пенсією 380 грн. Оце Вам боротьба з бідністю і зубожінням населення.

Тепер подивимось на податок на додану вартість (ПДВ). Всі ціни одиниці товару, роботи, послуг, в тому числі в сфері ЖКГ, збільшені на розмір ПДВ – 20% основної вартості. Кінцевим платником ПДВ є споживач, тобто ми, громадяни. Сплативши податок із заробітної плати (доходу), громадянин ще й розраховується за товари, роботи і послуги, і отут держава знову оподатковує заробітну плату (доход) на 20% – це не що інше, як подвійне оподаткування. Це значно зменшує сімейний бюджет. При цьому той, що має 400 грн., при прожитковому мінімумі праціздатної особи 525 грн., і той що має пенсію 380 грн. вимушено витратять сімейний бюджет на споживання, а відповідно і сплатить весь ПДВ. Ті, хто отримує 1000 грн. і більше, мають вибір – частину заробітної плати (доходу) витратять на споживання і тільки з цієї частки сплатять ПДВ, а частину направлять на накопичення (інвестиції) і не сплатять ПДВ зовсім. Знов виходить, що бідні платять за багатих.

Взагалі, застосуванння ПДВ в Україні не мало і не має економічного обгрунтування і економічного базису, тому що за міжнародною практикою ПДВ є інструментом поглинання зайвих капіталів, у нас же ПДВ поглинає скудні сімейні бюджети і є накопиченням капіталів окремих осіб за рахунок більшості населення України. На це вже неодноразово вказували вчені і практики, але чиновники вважають себе розумнішими за народ, а тому ми і живемо погано.

Найпершим ж висновком з усього сказаного є наступне: ми бідні не тому, щол не вміємо працювати, а тому, що держава грабує сімейні бюджети українців та несправедливо перерозподіляє прибуток. В тому числі, лише мізерну долю награбованого держава спрямовує на оновлення зношеного житлового фонду та пов'язаних з ним комунікацій. Тому для проведення реформи ЖКГ треба перш за все примусити державу витратити зібрані податки на ЖКГ. А проста зміна форми власності комунальну сферу не врятує, особливо якщо податкова політика залишиться такою самою.

Доказом моїх висновків є висновки Всесвітнього банку і "PricewaterhouseCoopers" про найгіршу фіскальну (податкову) систему в Україні серед 175 податкових систем світу (стаття "Податкова дикість", Голос України, N249, 29.12.2006 р.).

Нездоровий "колективізм" і розбійники "в законі"

Крім сказаного вище, варто додати кілька слів про правову набудову, або, як полюбляють висловлюватись політики і чиновники, "правове поле", що регулює і впливає на відносини ЖКГ та правову свідомість людей. Чиновники, а також деякі депутати ВР України, Кабміну і органів місцевого самоврядування відверто ігнорують і не виконують численні положення Конституції України, які приписують їм працювати на інтереси суспільства, а не на власні інтереси: ст. 19 (діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України), ст. 36 (ніхто не може бути примушений до вступу в будь-яке об'єднання громадян), ст. 41 (право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути проти правно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним).

Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" (ст.1 і 10), ст. 382 Цивільного кодексу України та Рішення Конституційного Суду України N4-рп/2004 від 02.03.2004 р. давно вже визначили, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинків (підвалів, горищ і т.п.), технічного обладнання (внутрішньобудинкових мереж електро, водо, газо, тепло постачання і водовідведення). Відповідно до ч. 2 ст. З Закону України "Про власність", ст. 355, 356 Цивільного Кодексу України майно може належати на праві спільної (часткової або сумісної) власності громадянам, юридичним особам і державі.
Багатоповерхові будинки, в яких хоч одна квартира приватизована або придбана на підставі договорів купівлі-продажу чи дарування, є вже спільною власністю громадян чи місцевої громади чи/або замовника будівництва. Але в правових відносинах власності немає правової культури і суворого виконання правових норм. Деякі органи місцевого самоврядування вже дійшли до того, що будинки, збудовані за кошти членів ЖБК, віднесли до власності територіальних громад (наприклад, в місті Харкові). Неповага до відносин власності і приватних власників викликає супротив народу і управлінські помилки, що посилює кризу неплатежів.

Відповідно до делегованих державою повноважень на виконавчі органи місцевих рад покладені обов'язки вести "облік житлового фонду, здійснення контролю за його використанням" (пункт б) ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"). Виконавчі органи та їх комунальні підприємства повинні здійснювати облік житлового фонду й у відповідності до Житлового кодексу України, зокрема ст. 4, та Закону України "Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні". На своїх балансах вони можуть утримувати виключно ті квартити, які не приватизовані, та неподільні частки житлового будинку (пропорційно площі цих квартир). Для цього потрібна суцільна технічна інвентаризація багатоповерхових будинків за рахунок Державного і місцевих бюджетів. Але така інвентаризація могла б суттєво зменшити "лівий" дохід багатьох чиновників, тому бюджетом на 2007 рік її проведення не передбачено...

Держава зобов'язує співвласників житлового будинку брати участь у витратах на управління, утримання та збіреження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами (ст. 360 ЦК України). Але створенню ОСББ законодавство чинить безліч перешкод, не кажучи вже про те, що "совкова" психологія теж перешкоджає людям відчувати відповідальність за стан свого будинку і бути справжніми хазяєвами наданої їм згіднот законодавству власності. На цьому грунті виникає безліч парадоксальних парвових колізій. Скажімо, Законом України "Про питну воду і питне водопостачання" (ст. 19) передбачено укладання договору на постачання води і водовідведення виключно з юридичними особами (за виключенням "власників будинків, що перебувають у приватній власності", керівники підприємств-постачальників розуміють під цим виключно власників садиб). Відповідно до ст. 29 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" послуги надає балансоутримувач – виключно юридична особа. Тому підприємства-постачальники холодної води, гарячої води та централізованого опалення та водовідведення не укладають договори з конкретним приватним власником квартири. Така форма напівлегальної колективної відповідальності за стан свого будинку робить ЖКГ одним з останніх оплотів псевдо-"соціалістичного" хазяйства в Україні зі всіма його трагічними і просто дурними недоліками.

Не буде колективної відповідальності за несплату послуг – треба буде обслуговувати внутрішньобудинкові мережі, і постачання не припиниш для всього будинку із-за одного боржника. Для будинку ОСББ можна припинити постачання електороенергії, газу, води, тепла та водовідведення і не мати клоптів з обслуговуванням внутрішньобудинкових мереж. ОСББ роками буде стягувати борг (якщо взагалі це буде можливим) з власника приватної квартири через суд і виконавчу службу, а в цей час вимушено будуть оплачувати послуги за боржника добропорядні і законослухняні власники інших приватних квартир, бо існує "колективна відповідальність"... Верховна Рада України, Кабмін та органи місцевого самоврядування, в порушення ст. 19, 36, 41 Конституції України, примусово женуть народ в ОСББ, не даючи нам права вибору утворювати інші форми об'єднання співвласників квартир – не юридичних осіб, таких, як вуличні комітети власників садибних будинків. Остання ініциатива Кабміну про примусове створення ОСББ в будинках є вершиною правового цинізму і зневаги до приватної власності.

Влада не знає межі

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", ст. 10 Житлового Кодексу України власники приватизованих квартир зобов'язані брати участь у загальних витратах по утриманню прибудинкової території.

Виконавчі органи ж досі не спромоглися розмежувати землі міст та селищь за їх цільовим використанням по категоріям земель, відповідно до Земельного кодексу України (ст. 19). Не визначено земель і меж житлової забудови та будинків (ст. 38-42). Тому на приватних власників квартир неправомірно перекладається обов'язок утримання земель промисловості, транспорту і навіть чужої приватної власності (і тільки коли замість спортивного майданчику біля вашого будинку хтось починає "ущільнювати забудову", ви раптом дізнаєтеся, що дарма платили за щоденне прибирання цього майданчику двірниками).

Постачання електроенергії, газу, води, теплоносія, а також водовідведення здійснюється з неодмінним використанням майна співвласників будинків (квартирні і будинкові мережі), але за їх використання власники приватних квартир нічого не отримують (повинно бути зменшення тарифів за оренду мереж). Більше того – виконавчі органи місцевого самоврядування примушують громадян платити за технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж водо- і теплопостачання та водовідведення, в порушення Конституції України.

Таким чином, законодавство у сфері ЖКГ містить безліч протиріч і не регулює фактично існуючих відносин в сфері ЖКГ, що дозволяє "юридично грамотним" багатіям платити за квартиру менше, ніж бідні "лохи" (пенсіонери, наймані робітники та ін. – "простий народ"). Існуючі підходи до реформування ЖКГ не відповідають фактичним потребам населення. Першим необхідним кроком для припинення руйнації комунального господарство має бути законодавче унормування прав приватної власності мешканців багатоквартирних будинків на свої квартири та будинкові комплекси на конституційних засадах, а також ремонт і оновлення житлового фонду за державний кошт. І судячи з сили податкового тиску на малий та середній бізнес та на окремих громадян, Україна вже зараз має гроші на здійснення такого оновлення житлового фонду – треба тільки припинити витікання цих грошей у кишені окремих владоможців.

Олександр Пирогов, правознавець, адвокат.
Юрій Шеляженко, журналіст.