Частина перша - про причини та передумови.

Всім відомо, через яке місце в нашій країні робиться практично все. Інколи наслідки відсутності мозку у “реформаторів” не дуже заважають жити як всій країні, так і окремим людям, а інколи... 

Я вже неодноразово писала про те, наскільки маразматичною в самому зародку була концепція Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Вона дозволяла безоплатно приватизувати окремі квартири (кімнати, будинки) в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (кімнаті, будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло.

Маразмів в цій концепції – дуже багато, але хотілося б зупинитись на найодіозніших:

1.Найголовніший маразм - це повний ігнор «земельного питання». Тобто, багатоквартирні будинки виявилися такими, що «висять у повітрі», відірвані від землі, на якій вони побудовані, та прибудинкових територій, необхідних для обслуговування цих будинків. Годі казати, що всі ці прибудинкові території не мають визначених меж, на кажучи вже про виділ їх в натурі, з встановленням межових знаків. І, звичайно ж, їх немає в кадастрах. Будь-якій нормальній людині така ситуація здається абсурдною, але хіба українських політиків та чиновників можна вважати нормальними людьми? 

2.Приватизація окремих квартир як цілісних «одиниць власності», без прив'язки до всього будинку як цілісного майнового комплексу, з видачею власникам відповідних правовстановчих документів. Саме цей абсурд породив ситуацію, що призвела до МАСОВОГО пограбування місцевими чиновниками підвалів, горищ та (зрідка) інших приміщень багатоквартирних будинків "за дверима квартир". Обсяги награбованого неймовірні - пограбування не обійшло стороною практично будь-який багатоквартирний будинок країни. 

3.Неможливість приватизувати ідеальну частку в квартирі, якщо співмешканці відмовляються від приватизації з будь-яких спонукань, найпопулярніші з яких такі:

а) молоді чекають, поки повмирають старі, аби приватизувати все житло вже без їхньої участі;

б) аби завадити подальшому виділу ідеальної частки в натурі та її відчуженню. З таких спонукань найчастіше діють ті, хто реально живе в квартирі/кімнаті, проти тих, хто змушений жити деінде, але інколи з'являється, аби "не виписали";

в) хронічні неплатники за житлово-комунальні послуги та ті, хто регулярно заливає сусідів - "нема майна - нема на що звертати стягнення";

Це призвело до того, що в країні ще досі не приватизовано приблизно 13% житла. Формальним власником цього житла залишаються територіальні громади в особі місцевих органів влади, яким зазвичай глибоко начхати на свої права та обов'язки власника. 

Такий підхід до приватизації призвів до того, що замість «цілого» будинку, з усіма комунікаціями, допоміжними та службовими приміщеннями та т.і., який мав би бути зареєстрований в БТІ як окреме домоволодіння разом з прибудинковою територією, з зазначенням кожної квартири чи нежилого приміщення як розміру частки в цьому цілісному майновому комплексі у вигляді математичного дробу – маємо стоси правовстановчих документів на право власності на окремі квартири та приміщення, які «висять в юридичному повітрі». Тобто, документація на «цілі» багатоквартирні будинки є лише технічна (і то – далеко не на всі будинки), а юридичної документації, тобто, правовстановчих документів – немає взагалі! За одиничними винятками, звісно – наприклад, в Києві зареєстровані в БТІ як цілісні майнові комплекси лише ДВА!!! багатоквартирні будинки!  

Ще сумніша ситуація – з «прив'язкою» багатоквартирних будинків до землі, на якій вони побудовані, та до прибудинкових територій. Правовий статус абсолютної більшості цих земель є юридично невизначеним (вони вважаються за замовчуванням комунальними). Їхні межі невідомі, в натурі вони не виділені ані фактично, ані юридично. А тому на багатьох прибудинкових територіях відбувається казна що. Найчастіше - незаконне будівництво, яке призводить до справжніх воєн мешканців з забудовниками, інколи — з застосуванням зброї, і навіть вогнепальної. 

Землю та будівлі обліковують в Україні-Абсурдістані різні "кантори", бо ані Управління земельних ресурсів, ані Мінюст, ані мерії великих міст не бажають поступитись "своєю прєлєстью" та запровадити єдину систему обліку нерухомості. Не те що естонці, які нерухомістю вважають лише землю, а зовсім не якісь там будівлі, які сьогодні - є, а завтра - немає. Кріпосні книги у естонців ведуть департаменти закріплення нерухомості, завідуючими яких є судді, призначені головами відповідних судів. За шкоду, спричинену протиправною діяльністю цих департаментів, відповідальність несе держава. Заздрісно? Отож! 

Можливо, хто-небудь коли-небудь порахує, скільки завдяки “високомудрій” концепції української безоплатної приватизації окремих квартир “з зависанням в юридичному повітрі” сталося трагедій; скільки було витрачено людино-годин в міліції, прокуратурах та судах; скільки суспільного ресурсу було витрачено лише тому, що тупорилі депутани-популісти захотіли пропєаритись як “радєтєлі за простий народ”! Радість яка — людям на халяву віддали їхні халупи! Хтось отримав на себе одного трикімнатну на Хрещатику, а хтось 1/10 частину “гостинки” в Хацапетівці! Ось вона, соціальна справедливість! 

А скільки ще всього попереду?! Адже кількість співвласників будинків, які рано чи пізно таки об'єднаються на намагатимуться повернути собі в судовому порядку поцуплені у них підвали та горища - неодмінно зростатиме! Скільки ще попереду трагедій та війн... А страждатимуть в них зазвичай пограбовані мешканці та останні покупці - добросовісні набувачі, а "підвально-горищних" рейдерів та чиновників, які давно вже протринькали свої відкати та гроші від первинного відчуження - ніхто ніколи не знайде! 

Що ж ми маємо у підсумку? ВСЕ ПОТРІБНО ПОЧИНАТИ СПОЧАТКУ!!! Тобто, кожен багатоквартирний будинок потрібно тепер “з нуля” формалізовувати належним чином! Якби це робилося поступово, поетапно, протягом 20 років — все було б прекрасно. Україна ВЖЕ мала б належним чином оформлену власність абсолютної більшості своїх громадян. І ці громадяни точно знали б, що вони — власники, що обслуговування їхньої власності коштує стільки-то і стільки-то, і ця сума складається з таких-то і таких-то платежів таким-то і таким-то структурам, які постачать електроенергію, тепло та різноманітні послуги. Люди помалу навчилися б ефективно використовувати ті самі підвали та горища, чи принаймні самі провели б їхнє відчуження та отримали гроші замість того, аби бути пограбованими чиновниками та рейдерами... 

Але на це доблесні керманичі нашої держави, звісно ж, піти не могли. Бо там, де має місце суцільна формалізація — немає можливості займатись тупим багаторічним пограбуванням всього міського населення країни через такі прекрасні структури, як ЖЕКи. Останні доблесно виконують роль кому не потрібних “прокладок”-посередників та фактично займаються збиранням з населення грошей за ненадані послуги на користь справжніх власників комунальних підприємств, які формально є власністю територіальних громад. І, звісно ж, не було б можливості заграбати підвали, горища та інші допоміжні приміщення - а навіщо б тоді було натхненно пхатись в районну та міську владу?! Ну звісно ж, не для того, аби дбати про інтереси територіальної громади! 

Закономірне питання – кому належить в багатоквартирних будинках все те, що знаходиться за дверима квартир – давно турбувало всіх, хто здатен бачити хоч трохи далі свого носу. Але лише 2 березня 2004 року Конституційний Суд України виніс рішення №4-рп/2004, в якому зазначив, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.  

Люди возрадувалися, але ненадовго. Конституційний суд в своїй Ухвалі "Про відмову у задоволенні клопотання народного депутата Семенюк Валентини Петрівни про роз'яснення Рішення Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року" № 46-у/2004 року зазначив таке: "... наведений в підпункті 1.1. резолютивної частини Рішення [№4-рп/2004] перелік допоміжних приміщень "(підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.і.)" НЕ Є ОФІЦІЙНИМ ТЛУМАЧЕННЯМ ТЕРМІНА "ДОПОМІЖНІ ПРИМІЩЕННЯ" та інших термінів, що вживаються у законах, які згадані у клопотанні народного депутата України Семенюк В.П."... 

Керуючись саме цією фразою з рішення Конституційного Суду, суди звичайні пішли "прокидати" мешканців, які здуру було повірили у рідну державу... Чи все так безнадійно? Аж ніяк. Але про це - трохи згодом, в наступних серіях. В механізмі пограбування та шляхах його знешкодження просто так не розібратись - бо не для того це все заплутувалося багато років, аби кожен лох зміг ось просто так взяти на "внікнуть".  

Багато років я попереджала, що повне ігнорування владою всіх рівнів проблеми формалізації власності на багатоквартирні будинки призведе до тотального колапсу всього житлово-комунального господарства. І станеться це відразу після того, як лусне “мильна бульбашка” банківсько-будівельно-потрєблядського безумства. Це було очевидно — суми в квитанціях від ЖЕКів малювались “зі стелі” за принципом “не дуже мало, аби дерибанщики з місцевої влади не залишились без надприбутків, але й не занадто багато, аби людям простіше було заплатити, аніж заморочуватися питанням, звідки взялися ці цифри”. І люди дійсно платили — поки у них були гроші. А зараз, під час кризи — пересічна людина дуууже добре подумає, чи варто їй декілька сотень гривень віддавати ЖЕКу, якщо її діти давно вже не бачили м'яса. 

А отже — рівень проплат за те, що безпідставно називається “послуги ЖКГ”, ось-ось впаде до непристойно малих величин. А значить, хапугам, які привласнили належні територіальним громадам комунальні підприємства ЖКГ — не буде жодного стимулу підтримувати їх в працездатному стані. Дуже скоро сьогоднішні власники кинуть всю “комуналку” напризволяще, і люди опиняться в бетонних коробках, відрізані від основних благ цивілізації. Уявляєте собі мешканців стандартного багатоквартирного будинку на сотню квартир, в якому “навернулися” всі коммунікації, немає світла, тепла, води, не працює каналізація? Чиновники кинули їх напризволяще; “гарячої ліні мера” давно немає; в сусідніх будинках, та й взагалі по всьому місту — аналогічна ситуація; куди ж їм “бєчь”?  

Самоорганізовуватись наші люди не вміють; приймати рішення з дотриманням формальних процедур, а потім виконувати їх — ніколи не пробували. Вони навіть уявлення не мають, що проблеми слід вирішувати шляхом копіткої, довгої, нудної роботи на своєму місці, в своєму власному будинку, разом з своїми сусідами-співвласниками, а не майданами та дудєлками під акомпанемент воплів “Юля! Юля! Вітя! Вітя”. 

Ну, вийдуть всі ці мешканці у двір, ну, навіть знайдеться серед них декілька активних, які захочуть щось робити — і що? З ймовірністю 99,99%, решта їхніх сусідів скажуть, що платити нічого “на спільну справу” не будуть, бо “все одно вкрадуть”, та й жити в лайні їх цілком і повністю влаштовує... 

Ви, звісно ж, захочете задати мені сакраментальне питання “Ну і що ж тепер робити?!” Як каже відома приказка - ”Пізно пити “Боржом”, якщо нирки вже в трусах”. Тобто, я маю на увазі, що наразі врятувати ситуацію можливо лише для невеликої кількості будинків, в яких виявиться більше половини хоча б умовно притомних людей. 

Безумовно, дійсно притомні люди якось самі розберуться з своїми будинками, незважаючи на пришелепкуватий діючий Закон “Про ОСББ”. Але багатьом будинкам, в яких співвідношення притомних/непритомних співвласників балансує на позначці 50 на 50, можна було б допомогти шляхом негайного внесення в Цивільний Кодекс, Закон “Про ОСББ” та Закон “Про приватизцію державного житлового фонду” деяких змін. 

"Ми спасьом лішь того, кого можно спасті". 

Але про це - також в наступних серіях.