Наразі вже чимало справ у судах слухаються за позовами ЖЕУ до мешканців квартир через несплату ними комунальних послуг. Із вражаючим зростанням тарифи на комунальні платежі ця тема набуває останнім часом неабиякої гостроти і резонансу, викликаючи ажіотажний інтерес навіть у тих, хто дотепер був сумлінним їх платником.

Особливий інтерес у споживача послуг ЖЕУ викликає сьогодні відповідь на запитання: які ж санкції можуть бути застосовані до неплатників у випадку винесення рішення суду не на їх користь? Адже застарілість житлового законодавства в нашій країні є загальновідомою. А чинний ЖК України було прийнято ще в далекому 1983 р. тодішньою Верховною Радою УРСР.

Конституція України кожному надає право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Але ж, чи можуть суди позбавляти житла громадян України, не порушуючи при цьому їхніх прав та свобод?

До питання про обсяг комунальних послуг

Згідно зі ст. 61 ЖК України користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем – житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності – відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем – громадянином, на ім’я якого видано ордер.

Тобто, сторонами даних правовідносин виступають житлово-експлуатаційна організація (наймодавець) та громадянин України (наймач). Безумовно, ці сторони мають свої права і обов’язки в даних правовідносинах. І, право користування послугами тісно переплітається з обов’язком наймача оплатити їх. Зокрема, згідно зі ст. 815 ЦК України наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. Також, наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Утім, чи можна вважати послуги, які сьогодні отримують громадяни як наймачі жилого приміщення, такими, які надаються у повному обсязі? Що ж робити мешканцям будинків у випадку неотримання послуг в тій кількості і тієї якості, які б їх повністю задовольняли? Чи є це порушенням умов договору з боку наймодавця (в нашому випадку, житлово-експлуатаційної організації)?

Згідно з ЦК України помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Тобто наявність всіх благ, які сьогодні є необхідними для проживання, передбачено головним законом цивільної галузі права і недотримання цієї норми повинно розцінюватися як порушенням прав громадян України.

Водночас, ЦК України передбачає, що договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази. Розірвання договору тягне за собою як результат виселення наймачів з займаного ними приміщення.

Ст. 109 ЖК України передбачає, що договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом.

Водночас, ЖК України передбачає виселення із наданням громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення. Громадяни виселяються з жилих будинків державного і громадського житлового фонду з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення, якщо:

• будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
• будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;
• будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий.

Чи може вважатися законним судове рішення, яке зобов’язує наймача виселитися при несплаті за користування жилим приміщенням і комунальними послугами?

Випадки, коли виселення громадян України без надання їм іншого житлового приміщення, передбачає ст. 116 ЖК України: «Якщо наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого жилого приміщення».

Осіб, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов’язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.

Дана стаття передбачає конкретні випадки, коли може мати місце таке виселення. Нездійснення оплати за жиле приміщення та комунальні послуги наймачем не передбачені ЖК України як випадок, при якому громадянина України можуть виселити з наданням іншого жилого приміщення, так і без надання іншої жилої площі.

Строк позовної давності

Є мешканці будинків, котрі не сплачують оплату за квартиру та комунальні послуги вже декілька років. Причина цього може бути різною. Відповідачами за позовом наймодавця, інколи виступають особи, заборгованість у яких з оплати за користування житлом, накопичується за 4–5 років. Чи має право, в такому випадку, на звернення до суду наймодавець, права якого порушені у зв’язку з неналежним виконанням обов’язків наймачем?

Згідно зі ст. 256 ЦК України позовна давність – це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Цивільний закон встановлює загальну позовну давність тривалістю у три роки. Але, законом передбачено можливість сторін домовитись про збільшення строку позовної давності. Щоправда, договір про збільшення позовної давності укладається лише у письмовій формі. Щодо скорочення позовної давності, встановленої законом, ЦК України не надає такого права сторонам правовідносин.

У випадку несплати за користування жилим приміщенням та комунальними послугами протягом більше ніж 3 років, і незвернення наймодавця до суду відразу після порушення умов договору наймачем, може бути підставою для залишення позову наймодавця без розгляду.

Згідно ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Про несплату наймачем коштів наймодавець може дізнатися дуже швидко і просто.

Щоправда, ЦК України передбачає, що заяву про захист цивільного права або інтересу має бути прийнято судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Але, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Тобто, доля всіх вимог позивача, в даному випадку може бути вирішена вже на стадії попереднього слухання. Адже, згідно ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Шевченко Дмитро
«Юридична газета»